中指研究院表示，工商业用地续期政策逐步完善，为商改租项目延长运营期限、拓展资产退出方式创造了条件。短期内，项目落地仍取决于区位条件、改造成本、租赁需求以及续期和退出安排，行业发展更可能以优质项目的个案落地为主。随着后续项目推进，相关政策在土地续期、改造运营和资产证券化之间的衔接效果将进一步显现，市场也有望逐步形成可复制的实践经验。

中指研究院指出，近年来，部分重点城市商办、产业园等存量非居住物业面临去化缓慢、出租率下降或租金承压等问题。与此同时，一些位于交通便利、产业人口集聚区、周边配套较完善区域的存量物业，仍具备改造和运营价值。对这类资产而言，改造为租赁住房既有助于提升低效物业的使用效率，也可以补充重点区域的租赁住房供给。

经过多年实践，商改租在建筑功能转换、项目改造和保租房认定等方面已积累一定经验，但土地使用年限仍是影响项目长期运营和资本化退出的重要因素。部分存量商办土地剩余年限较短，项目即使完成改造，也可能面临经营期限不足、资产估值受限以及难以匹配公募REITs存续期等问题。

因此，工商业用地续期政策的价值，不仅在于延长土地使用期限，更在于为商改租项目补足长期运营和资本退出所需的期限条件。2026年以来，上海、广州等城市相继推进工商业用地续期制度建设，但不同城市解决问题的方式并不相同，商改租能否由个案走向规模化，仍取决于土地、改造、运营和金融退出等条件能否同时成立。

01.工商业用地续期与建筑功能转换，为商改租提供制度条件

2026年，中央层面针对存量盘活、用地续期的制度安排进一步细化。

3月，《“十五五”规划纲要》提出“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”，并就盘活低效用地和闲置房产、推进土地用途依法合理转换作出部署。

5月，《城市更新“十五五”规划》进一步提出，依法稳妥推进工商业用地使用权续期，完善地价计收规则。并强调将推动土地用途和建筑功能依法合理转换。

两份文件分别从存量资产盘活、土地用途转换、工商业用地续期和地价计收等方面提出工作要求，为地方进一步完善相关政策提供了方向。

表：“十五五”纲领性文件中工商业续期管理相关内容

资料来源：中指研究院综合整理

一线城市商办与产业园区等非居存量物业规模较大，部分闲置项目在区位、交通、配套和建筑条件等方面具备改造利用价值；同时，一线城市人口和产业集聚度较高，租赁住房需求较为稳定，为“非居改租”提供了较好的市场基础。近年来，各地陆续探索非居住建筑功能转换和租赁住房改造，但受土地管理制度、产业结构和城市更新进度等因素影响，政策工具和改革重点有所不同。

上海政策组合与商改租项目的完整生命周期衔接最为紧密：商务楼宇功能兼容政策主要解决项目改造阶段的合规问题，工商业用地续期政策则为项目长期运营及REITs退出提供期限支持。

2024年6月发布《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案(2024-2027)》，提出三年推进40-50个商务楼宇更新改造项目。

2025年7月出台《关于推进上海商务楼宇更新提升的实施意见》，允许存量低效商务楼宇在保持主体、产证性质、主体结构不变的前提下，最长15年内可兼容租赁住房等功能。

2026年7月印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见(试行)》，适用范围覆盖全品类非居住用地，确立“以续期为常态、不续期为例外、应续尽续”原则，并为拟申报REITs的项目开设绿色通道：续期年限可根据项目实际情况确定，续期土地价格不得低于基准地价的70%。

广州政策聚焦工商业用地续期全流程细则。2026年4月，广州规自局印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，配套《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》，对申请主体、办理流程、续期年限、出让金计收作出完整细化的规则。目前，广州国际轻纺城土地使用权续期已落地。

深圳目前主要通过功能转换盘活非居住建筑。2026年3月，深圳市规自局、住建局印发《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》，允许商业、办公、厂房、研发用房、仓库等非居住建筑，可以在不改动原土地性质、土地年限、用地主体及已批规划许可文件的前提下，改变建筑物功能；功能转换项目有效期5年，纳入正面清单的项目在5年过渡期内免补缴地价，期满可申请续期，最长续期10年。

北京目前更多通过城市更新激励支持存量改造，工商业用地续期仍处于政策探索阶段。2026年1月，《北京市城市更新政策激励工具箱(1.0版)》明确非居改建保租房可申请市级建筑规模指标支持，符合要求项目增加结构层高在2.4米以下的不计算建筑面积。同时提出“积极开展存量工商业土地使用权续期试点”，后续将研究制定工商业土地续期管理政策。

表：上海、广州工商业用地使用权续期政策核心要点对比

资料来源：中指研究院综合整理

02.上海地产江月路项目提供商改租资产证券化样本，续期政策效果仍待后续项目验证

工商业用地续期和非居住建筑功能转换等政策，为商改租项目的长期运营和资产退出提供了新的制度条件。不过，相关续期政策出台时间尚短，目前尚无新增项目按照新政策完成“土地续期—功能改造—租赁运营—资产证券化”的完整流程。

下文所述的江月路项目，是商改租资产证券化的典型案例，但其改造和REITs发行均早于2026年续期政策，且项目发行REITs时土地剩余年限较长，与当前部分存量商办项目剩余年限较短的情况存在差异。

典型案例：上海地产江月路项目

(1)项目基本情况

江月路项目由三栋楼组成，位于上海市闵行区浦锦街道南江洲路55号、91号、125号。项目所属的浦江世博家园是2010年上海世博会动迁居民的安置社区，项目原规划为社区办公配套，土地性质为配套商品房，建筑功能为办公，建筑面积约57560平方米，于2015年竣工。

项目产权单位为上海地产集团旗下投资公司，运营单位为上海地产集团旗下城方公司，权属清晰。

项目建成后三年，因周边办公市场环境变化及成本因素，长期处于空置状态，改造意愿强烈。

项目距离地铁8号线江月路站较近，且拥有完善的中小学、商业等配套设施，且紧邻漕河泾开发区浦江高科技园区，租赁需求较为旺盛。

(2)项目改造

申请改造：2017年，上海市发布《关于本市商业办公清理整顿项目转型的规划土地指导意见(试行)》，鼓励清理整顿名单内的商办项目转型为租赁住房。地产投资公司经综合评估后申请将项目转型为租赁住房，并于2018年获得闵行区政府批复同意。

土地合同变更：2018年，闵行区规划和土地管理局与项目方签订补充出让土地合同，明确建筑性质由办公楼转为租赁住房。

改造费用：在项目改造升级中，地产投资公司投入基础设施改造约1800万元，城方公司投入装修改造费用约1.1亿元，合计改造投资约1.3亿元。

产权证变更：2021年，项目在闵行区规划和自然资源局完成产权证变更，建筑物性质更新为租赁住房。

项目纳保：2022年9月，闵行区保障性租赁住房领导小组出具认定书，正式确认项目为保障性租赁住房。

(3)项目运营

2019年5月，装修改造完成并作为租赁住房投入运营。项目1-2层为商业配套，面积4825平方米；3-20层为租赁住房，面积52734平方米，主力户型面积28-58平方米，约1080套。

2020-2022年，项目年营业收入分别为4452万元、5332万元和4751万元；2022年受疫情影响出现阶段性下滑，目前年均营业收入保持在5000万元以上，出租率约94%。

项目原需运营约20年方可收回成本，改造为租赁住房后资金回收周期缩短约10年。

(4)REITs发行

2025年3月21日，汇添富上海地产租赁住房REIT获中国证监会批复，基金合同生效；3月31日REITs正式发行上市。

该基金存续期65年，共募集资金13.62亿元；公众认购倍数达494倍，市场关注度较高。

江月路项目资产评估值8.75亿元。

资料来源：闵行建委，中指研究院综合整理

江月路项目虽然具有国资平台背景、土地剩余年限较长等有利条件，但其从存量商办改造为租赁住房、完成保租房认定并实现公募REITs退出的过程，仍为同类项目提供了较完整的实践样本。项目经验表明，商改租项目能否实现资产证券化，除改造手续合规外，还取决于产权关系、区位和租赁需求、改造成本、运营表现以及土地剩余年限等多项条件。对于土地剩余年限较短的项目，未来能否通过续期政策补足长期运营和资本退出所需期限，仍需结合后续项目进一步验证。

此外，在退出方式上，公募REITs并非商改租项目的唯一选择。2026年6月，中金—博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划发行，底层资产为由写字楼、商办类综合体改造形成的服务式公寓，体现了机构间REITs在市场化租赁住房领域的应用可能。与保租房公募REITs相比，机构间REITs底层项目在租金定价、客群选择和运营方式上具有更大自主性，更适合区位较好、运营能力较强、希望保持市场化租金水平的项目。但其投资者范围、产品流动性和融资成本与公募REITs存在差异，资产能否获得合理定价仍取决于项目现金流稳定性和市场认可度。

03.政策条件逐步完善，商改租仍需建立项目化投资判断框架

工商业用地续期政策的完善，为商改租项目延长运营期限、改善资产退出条件提供了新的可能，但政策并不能替代项目本身的经济测算。对于企业而言，项目是否具备投资价值，仍需围绕改造条件、土地期限、租赁需求、运营收益和退出方式进行综合判断。

第一，优先筛选具备改造基础和租赁需求的存量资产。项目应重点关注交通可达性、周边产业和人口导入、生活配套以及建筑结构等条件。临近轨道交通站点、产业园区或就业集中区域，且建筑层高、消防、采光、用电、给排水等条件适合改造的商办和产业园区，更有可能形成稳定的租赁需求，改造成本也相对较低。除区位条件外，还需提前核查项目产权关系、抵押查封、规划用途及历史手续，避免因权属或合规问题增加改造难度。

第二，将土地续期作为项目投资测算的前置条件。土地剩余年限直接影响项目可持续运营时间、资产估值和资本化退出。企业在项目改造前，应明确土地性质、剩余年限、续期适用条件、续期年限及地价计收方式，并结合城市政策判断续期可行性。上海已针对拟发行REITs项目提出续期年限可据实确定，广州进一步细化了续期流程和地价规则。不同政策路径对应的项目条件和成本约束不同，不能将续期可能性直接等同于续期结果。

第三，结合改造成本和经营收入测算项目的长期收益。商改租项目的收益测算不能只看改造后的租金水平，还应考虑改造投资成本、改造周期、运营管理费用、出租率、租金管控要求以及配套商业收入等因素。对于拟纳入保租房体系的项目，还需考虑租金标准和运营要求对收益水平的影响。只有在改造投入、运营现金流和资金回收周期基本匹配的情况下，项目才具备进一步推进的基础。

第四，根据项目属性选择合适的退出方式。符合保租房认定要求、运营现金流稳定、土地期限能够满足长期持有要求的项目，可重点关注保租房公募REITs。对于区位较好、产品市场化程度较高、希望保留租金自主定价权的项目，可研究机构间REITs等退出方式。机构间REITs在投资者范围、产品流动性和融资成本等方面与公募REITs存在差异，项目能否实现合理定价，更多取决于资产质量、运营表现和现金流稳定性。

总体来看，工商业用地续期政策改善了商改租项目的长期预期，但项目规模化落地仍取决于多项条件能否同时成立。未来企业应从“能否改、能否续、能否租、能否退出”四个方面建立项目筛选和投资决策机制，对不同城市、不同物业类型分别测算，优先推进政策条件明确、改造成本可控、租赁需求稳定且退出路径清晰的项目。